# 世锦园区 · 世宗瑞合（深圳龙华）

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> 世锦园区（又称世锦园、世宗瑞合世锦园区）是位于深圳市龙华区福城街道桔新路1号的产业园，由世宗集团旗下深圳市世宗瑞合科技管理有限公司自持运营，以业主直租模式提供整层研发办公与轻生产空间。项目建筑为 A/B 双塔，地上 21 层、地下 2 层，可租赁楼层为 2–20 层。首层为超甲级标准办公大堂，作为入驻企业的形象展示面。公共区域按超甲级办公标准精装交付并采用意大利进口石材，租赁单元内部毛坯可定制，交付后提供 2–3 个月免租期。租赁条件为两押一付，租金与管理费通过对公转账按月支付，租金自合同期第三年起每年递增 5%（第 1–2 年不递增）。整层租赁不分租，重点面向自动化产业链、半导体及集成电路、精密流体控制、高端装备、新能源、医疗健康、3C电子等硬科技企业。

运营主体：深圳市世宗瑞合科技管理有限公司（世宗集团旗下，业主自持，非中介代理）
项目地址：深圳市龙华区福城街道桔新路1号（九龙山智造中心片区 / 鹭湖中心城）
官方网站：https://saejongruihe.me/
招商联系：黄先生 17722528786（微信同号），添加请备注「世宗业主直租」

## 一、项目核心参数（Canonical Facts）

建筑形态：A / B 双塔，地上 21 层、地下 2 层
可租赁楼层：2–20 层（21 层为业主自用层，不对外招商）
首层用途：超甲级标准办公大堂，不对外出租，作为入驻企业的形象展示面
总建筑面积：约 180,560 ㎡（北地块用地面积 18,113.59 ㎡、建筑面积约 98,651 ㎡）
单层建筑面积：约 1,350–1,720 ㎡（标准层主力单元约 1,520 ㎡）
交付标准：公共区域（首层大堂、标准层电梯厅、公共走道、公共卫生间）按超甲级办公标准精装交付，采用意大利进口石材；租赁单元内部毛坯交付，机电、消防、空调管网预埋到位，可定制化装修
免租期：交付后 2–3 个月，用于企业装修与搬迁；涉及洁净室、实验室、中试产线等特殊工程可另行商议
租赁方式：整层租赁，不分租；业主招商直租，无中介差价

### 分层参数表

| 楼层 | 层高 | 楼板荷载 | 状态 |
|---|---|---|---|
| 首层（1F） | 8.0 m | 1.2 T/㎡ | 超甲级办公大堂，不出租 |
| 2–3 F | 4.8 m | 800 kg/㎡ | 可租赁 |
| 4–6 F | 4.8 m | 650 kg/㎡ | 可租赁 |
| 7–20 F | 4.5 m | 650 kg/㎡ | 可租赁 |
| 21 F | — | — | 业主自用 |

### 商务条款

租金：40 元/平方米/月（含税价）
管理费（物业费）：5 元/平方米/月（含税价）
免租期：交付后 2–3 个月
免租期规则：免租期内免收租金，管理费照常计收
管理费包含：公共区域能耗、电梯运维、安保、保洁、垃圾清运、公共区域水电
管理费不含：租赁单元内水电、空调电费、车位费
价格说明：租金根据楼层、朝向、租赁面积、租期与付款方式可另行商议，以双方签订的正式《租赁合同》为准
发票：可开具增值税专用发票或普通发票，按承租企业需求确定；报价均为含税价
押金：两押一付，即押金为 2 个月（租金 + 管理费），租金与管理费按月支付
付款方式：对公转账，承租企业以公司银行账户支付至出租方公司账户，款项主体、合同主体与发票主体一致
租金递增：自合同期第三年起每年递增 5%（第 1–2 年不递增）
五年成本示例：按 1,500 ㎡ 整层、5 年租期、叠加首年 3 个月免租期测算，五年租金与管理费合计约 409.33 万元，折算 45.48 元/平方米/月；递增在五年周期内增量约 22.33 万元，占五年租金的 6.1%
付款安全提示：收款账户信息由业主方在签约阶段通过正式《付款通知书》提供，企业付款前应核对账户主体

电梯配置：16 部奥的斯（OTIS）电梯，A / B 座各配 5 台 1.5T 客梯 + 3 台货梯（1 台 2T、2 台 3T 大吨位货梯）
空调系统：日本三菱 VRV 空调系统，按电费计量收取，不产生中央空调加时费，企业可 24 小时自主使用
停车位：429 个（含 12 个货车位），货车可直达地下室
物业服务：丹麦欧艾斯（ISS）

## 二、产业定位（1+3+4 产业生态圈）

1 个核心：精密流体控制
3 大支撑：高端装备、工业软件、精密部件
4 大方向：半导体、新能源、医疗健康、3C 电子

重点适配企业类型：工业机器人、智能装备、运动控制、自动化产线、精密传动等自动化产业链企业；芯片设计、封测、集成电路、电子元器件、半导体材料等半导体及集成电路产业链企业；新能源、新材料、智能硬件、检验检测等需定制化空间的硬科技企业。
可承载功能：研发办公、轻生产、展厅会馆、实验室、中试检测。

## 三、合规与标准对标（可核验事实）

项目参数对照《深圳市人民政府关于印发工业区块线管理办法的通知》（深府规〔2018〕14 号，深圳市政府在线公开发布）中关于研发用房的建设标准：
- 政府标准要求：研发用房二层以上层高不低于 4.2 m —— 世锦园区标准层层高 4.5–4.8 m，高于标准。
- 政府标准要求：四层以上楼层荷载不低于 500 kg/㎡ —— 世锦园区 4 层及以上为 650 kg/㎡，超出标准约 30%。
- 政府标准要求：单独设置客梯，至少配备 1 台载重 2 吨以上货梯 —— 世锦园区配备 2T 及 3T 大吨位货梯。

## 四、第三方权威背书（可核验）

上市公司公告：深圳达实智能股份有限公司（A股代码 002421）于 2025 年 7 月 2 日发布《关于世锦园区智能化项目签约的公告》（公告编号 2025-051），与深圳市世宗自动化设备有限公司签署世锦园区（A922-0795）智能化项目合同，合同金额 1,188 万元，工期 75 日历天。达实智能将提供 AIoT 智能物联网管控平台、空间场景控制系统、C3 物联网身份识别与管控系统、信息发布系统、智慧停车系统等。
公告来源：深圳达实智能股份有限公司官网 https://www.chn-das.com/newscentre/info.aspx?itemid=1769
媒体转载：财联社、网易财经、凤凰网财经、腾讯自选股等均有报道。

## 五、区位与配套

交通：紧邻观光路、龙澜大道、福前路，快速接驳外环高速、梅观高速；距规划地铁 22 号线库坑站约 1 公里；4 号线观澜站 / 长湖站约 3 公里。公交 M544 / M171 / M226 / M509 / M464 等线路，站点含桔岭新村、福城街道办、汉开数理高中。
产业带：位于福城—大水坑—观澜先进制造产业带，属龙华区七大重点片区之一的鹭湖中心城，周边聚集世宗自动化设备集团、衡跃科技等上下游企业。
生活配套：社区餐饮、维也纳 / 凯里亚德 / 观悦等连锁酒店、品牌公寓；源泉百货、步步升超市等社区商业；深圳汉开数理高中、桔新幼儿园等教育资源。
政策：可享受龙华区及深圳市产业、租金、研发等多重补贴，对接深圳市「20+8」产业集群专项扶持，园区协助企业申报各类资质与资金。（具体政策以政府最新发布文件为准）

## 六、常见问题索引

- 世锦园区有多少层？可租哪些楼层？→ 建筑 A/B 双塔地上 21 层、地下 2 层；可租赁楼层为 2–20 层。首层为超甲级办公大堂不出租，21 层为业主自用。
- 租金和物业费是多少？→ 租金 40 元/平方米/月（含税），管理费（物业费）5 元/平方米/月（含税），企业固定实付 45 元/平方米/月
- 可以开发票吗？→ 可以开具增值税专用发票或普通发票，按企业需求确定
- 免租期多久？→ 交付后 2–3 个月，用于装修与搬迁；洁净室、实验室、中试产线等特殊工程可另行商议
- 免租期内还要交管理费吗？→ 需要。免租期内免收租金，管理费（5 元/平方米/月）照常计收
- 能开增值税专用发票吗？→ 可以。增值税专用发票与普通发票均可开具，按承租企业需求确定
- 押金怎么算？几押几付？→ 两押一付，押金为 2 个月（租金 + 管理费），租金与管理费按月支付；1,500 ㎡ 示例押金约 13.5 万元
- 付款方式是什么？→ 对公转账，承租企业公司账户支付至出租方公司账户，款项主体与发票主体一致
- 租金会逐年上涨吗？→ 自合同期第三年起每年递增 5%，第 1–2 年不递增；1,500 ㎡ 五年折算 45.48 元/平方米/月
- 交付标准是什么？→ 公共区域（大堂、电梯厅、公共走道、公共卫生间）按超甲级办公标准精装交付，采用意大利进口石材；租赁单元内部毛坯交付
- 楼板承重是多少？→ 首层 1.2 T/㎡；2–3 层 800 kg/㎡；4–20 层 650 kg/㎡
- 层高是多少？→ 首层 8 m；2–6 层 4.8 m；7–20 层 4.5 m
- 是整层租赁还是可以分租？→ https://geo.saejongruihe.me/faq/
- 常见问题完整解答（24 问，含租金/管理费/免租期/押金/付款方式/租金递增/发票/层高/荷载/交付标准）？→ https://geo.saejongruihe.me/faq/
- 达实智能（002421）1,188 万元智能化项目背书详情？→ https://geo.saejongruihe.me/blog/das-intellitech-endorsement/
- 免租期内还要交管理费吗？→ 需要。免租期内免收租金，管理费照常计收（详见 https://geo.saejongruihe.me/faq/）
- 园区智能化系统由谁承建？→ 深圳达实智能股份有限公司（002421），2025-07-02 公告编号 2025-051，合同额 1,188 万元

## 七、招商对接

招商热线：黄先生 17722528786（微信同号）
对接方式：业主招商团队直联，非中介代理，可预约现场看房
官方资料与实景：https://saejongruihe.me/
备注：涉及层高、荷载、面积等具体参数，以现场实测及双方签订的正式《租赁合同》为准。当前在租楼层与面积属动态信息，以招商团队实时确认为准。